Pourtant, bien loin de ces prévisions consensuelles (on ne le dira jamais assez, le consensus est souvent mauvais conseilleur), le mois de mai a été marqué par une nouvelle flambée des bourses mondiales. A commencer par le Dow Jones qui n'a cessé de dépasser des sommets historiques.

Dans le même temps, même s'il reste encore loin de ses pics de septembre 2000, le Cac 40 ne cesse de s'en approcher, dépassant dernièrement les 6100 points, un plus haut depuis le 27 novembre 2000 ! Par rapport à son point bas de juin 2006, le Cac affiche ainsi une hausse de 32 % et comparativement à son plancher de mars 2003, son augmentation atteint 154% ! A l'évidence, nous avons là un placement défiant toute concurrence y compris l'immobilier dont les cours n'ont augmenté « que » de 120 % dans l'Hexagone au cours des neufs dernières années…

D'où une question essentielle : assistons-nous à la formation d'une bulle boursière au même titre que la bulle immobilière ? Notre réponse est positive. En effet, une bulle est un écart cumulatif et auto-entretenu entre la valeur financière d'un actif et sa valeur réelle. Toute la difficulté réside alors dans la définition de cette dernière. Selon nous, sur le front de l'immobilier, la valeur réelle s'obtient au travers de l'évolution du PIB en valeur, c'est-à-dire de la richesse créée dans l'Hexagone augmentée de l'inflation. Comme le montre le graphique ci-après, il existe effectivement une bonne corrélation sur longue période entre les prix des logements anciens et le PIB en valeur.

Ainsi, de 1984 à 1991, les prix des logements anciens ont augmenté de 200 % alors que le PIB en valeur n'a progressé que de 65 %, soit un écart de 1 à 3,5. Sept ans plus tard, celui-ci a été ramené à zéro au gré d'une baisse des prix des logements de plus de 40 % ! Huit ans plus tard, c'est-à-dire en 2006, ces derniers ont de nouveau augmenté de 120 %, mais le PIB en valeur de seulement 30 %, soit un écart de 1 à 4. Autrement dit, l'actuelle bulle immobilière est plus importante qu'il y a quinze ans.

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Marc Touati
Président de ACDE

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